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《贊皇縣農(nóng)村宅基地和村民自建住房管理細則》政策解讀
為幫助廣大農(nóng)村宅基地工作者學習、掌握農(nóng)村宅基地相關法律和政策，我們編印了《贊皇縣農(nóng)村宅基地和村民自建住房管理細則政策解讀》。《解讀》從宅基地基本政策和宅基地取得、使用、流轉(zhuǎn)、退出、監(jiān)管等方面，依據(jù)國家現(xiàn)行法律法規(guī)和政策文件，結(jié)合實踐情況，對一些常見問題進行解答，旨在提供學習研究宅基地法律政策、做好宅基地管理工作的輔助參考，不作為直接政策依據(jù)。
一、基本政策
1、什么是農(nóng)村宅基地?
農(nóng)村宅基地是農(nóng)村村民用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地。包括住房、附屬用房和庭院等占地。
《中華人民共和國民法典》第三百六十二條規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。
2、農(nóng)村宅基地歸誰所有?
農(nóng)村宅基地歸本集體成員集體所有。
《中華人民共和國土地管理法》第九條規(guī)定，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。
《中華人民共和國民法典》第二百六十一條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。
《中華人民共和國土地管理法》第十一條規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理。
中共中央、國務院印發(fā)的《關于穩(wěn)步推進農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革的意見》(中發(fā)〔2016〕37號)規(guī)定，依法由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織代表集體行使農(nóng)村集體資產(chǎn)所有權(quán)，未成立集體經(jīng)濟組織的，分別由村民委員會、村民小組代表集體行使所有權(quán)。
綜上，農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革后，可代表集體行使宅基地所有權(quán)的是集體經(jīng)濟股份合作社。
農(nóng)村村民申請新的宅基地，原址翻建、改建擴建房屋都由村集體經(jīng)濟股份合作社負責。
3、現(xiàn)行農(nóng)村宅基地制度的基本特征是什么?
農(nóng)村宅基地制度的核心是維護農(nóng)村土地集體所有和保障農(nóng)民基本居住權(quán)利。其基本特征是：集體所有、成員使用，一戶一宅、限定面積，無償取得、長期占有，規(guī)劃管控、內(nèi)部流轉(zhuǎn)。
4、農(nóng)村宅基地管理有什么要求?
《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。
農(nóng)村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。
《中央農(nóng)村工作領導小組辦公室 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》(中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號)進一步明確，農(nóng)村村民應嚴格按照批準面積和建房標準建設住宅，禁止未批先建、超面積占用宅基地。經(jīng)批準易地建造住宅的，應嚴格按照“建新拆舊”要求，將原宅基地交還村集體。
二、宅基地取得
5、農(nóng)村村民建新房宅基地面積的審批標準是什么?
《河北省土地管理條例》規(guī)定：農(nóng)村村民新建住宅，宅基地的用地標準是：
(1)城市郊區(qū)，每處宅基地不得超過一百六十七平方米(0.25畝);
(2)平原地區(qū)和山區(qū)，人均耕地不足一千平方米(1.5畝)的縣(市、區(qū))，每處宅基地不得超過二百平方米(0.3畝)，人均耕地一千平方米(1.5畝)以上的縣(市、區(qū))，每處宅基地不得超過二百三十三平方米(0.35畝)。
在前款規(guī)定的限額內(nèi)，縣(市、區(qū))人民政府可以根據(jù)當?shù)貙嶋H，具體規(guī)定本行政區(qū)域內(nèi)的農(nóng)村宅基地標準。
6、農(nóng)村宅基地建房審批主體是誰?
《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核批準。
為完善農(nóng)村宅基地審核批準機制，《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部自然資源部關于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》(農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕6號)明確，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府要探索建立一個窗口對外受理、多部門內(nèi)部聯(lián)動運行的農(nóng)村宅基地用地建房聯(lián)審聯(lián)辦制度，方便農(nóng)民群眾辦事。根據(jù)自然資源、農(nóng)業(yè)農(nóng)村等部門聯(lián)審結(jié)果，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府對農(nóng)民宅基地申請進行審批，出具《農(nóng)村宅基地批準書》。
7、農(nóng)村宅基地建房申請審批程序是什么?
農(nóng)村宅基地建房申請審批事項包括：農(nóng)村村民在原址翻建、改擴建、異址新建。
農(nóng)村宅基地建房實行農(nóng)戶申請、村組審核、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))審批。
按照《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部自然資源部關于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》(農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕6號)，宅基地申請審批流程包括農(nóng)戶申請、村民小組會討論通過并公示、村級組織開展材料審核、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))部門審查、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府審批、發(fā)放宅基地批準書等環(huán)節(jié)。具體流程是：
符合宅基地申請條件的農(nóng)戶，以戶為單位向所在村民小組提出宅基地和建房(規(guī)劃許可)書面申請。村民小組討論并將申請理由、擬用地位置和面積、擬建房層高和面積等情況在本小組范圍內(nèi)公示后，將相關材料交村集體經(jīng)濟組織或村民委員會審查。村級組織重點審查提交的材料是否真實有效、擬用地建房是否符合村莊規(guī)劃、是否征求了用地建房相鄰權(quán)利人意見等，村級組織簽署意見后，報送鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府。
沒有分設村民小組或宅基地和建房申請等事項已統(tǒng)一由村級組織辦理的，農(nóng)戶直接向村級組織提出申請，經(jīng)村民代表會議討論通過并在本集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)公示后，由村級組織簽署意見，報送鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府。
鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門負責審查申請人是否符合申請條件、擬用地是否符合宅基地合理布局要求和面積標準、宅基地和建房(規(guī)劃許可)申請是否經(jīng)過村組審核公示等，并綜合各有關部門意見提出審批建議。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))自然資源部門負責審查用地建房是否符合國土空間規(guī)劃、用途管制要求，其中涉及占用農(nóng)用地的，應在辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)后，核發(fā)鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證；在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)使用原有宅基地進行農(nóng)村村民住宅建設的，可按照《河北省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》有關規(guī)定辦理規(guī)劃許可。
8、農(nóng)民建房能否使用農(nóng)用地?
農(nóng)民建房在符合規(guī)劃的條件下可以使用農(nóng)用地，但要依法先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。
自然資源部 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部《關于保障農(nóng)村村民住宅建設合理用地的通知》(自然資發(fā)〔2020〕128號)要求，每年要以縣域為單位，提出需要保障的農(nóng)村村民住宅建設用地計劃指標需求，經(jīng)省級政府審核后報自然資源部。自然資源部征求農(nóng)業(yè)農(nóng)村部意見后，在年度全國土地利用計劃中單列安排，原則上不低于新增建設用地計劃指標的5%，專項保障農(nóng)村村民住宅建設用地，年底實報實銷。當年保障不足的，下一年度優(yōu)先保障。對農(nóng)村村民住宅建設占用農(nóng)用地的，在下達指標范圍內(nèi)，各省級政府可將《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定權(quán)限內(nèi)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批事項，委托縣級政府批準。
《中央農(nóng)村工作領導小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》(中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號)明確，城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍外的村莊，要通過優(yōu)先安排新增建設用地計劃指標、村莊整治、廢舊宅基地騰退等多種方式，增加宅基地空間，滿足符合宅基地分配條件農(nóng)戶的建房需求。城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍內(nèi)，可以通過建設農(nóng)民公寓、農(nóng)民住宅小區(qū)等方式，滿足農(nóng)民居住需要。
9、不同歷史時期農(nóng)村宅基地制度有哪些政策規(guī)定?
1982年國務院發(fā)布《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》，首次提出宅基地限額要求，并對特定城鎮(zhèn)居民取得宅基地的合法性作了規(guī)定。
《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》規(guī)定，社員建房用地，由省級人民政府根據(jù)山區(qū)、丘陵、平原、牧區(qū)、城效、集鎮(zhèn)等不同情況，分別規(guī)定用地限額，縣級人民政府根據(jù)省級人民政府規(guī)定的用地限額，結(jié)合當?shù)氐娜司亍⒓彝ジ睒I(yè)、民族習俗、計劃生育等情況，規(guī)定宅基地面積標準。
集鎮(zhèn)內(nèi)非農(nóng)業(yè)戶建房用地的面積標準，由縣級人民政府參照當?shù)爻擎?zhèn)居民的平均居住水平作出規(guī)定。
農(nóng)村社員，回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職職工和軍人，回鄉(xiāng)定居的華僑，建房需要宅基地的，應向所在生產(chǎn)隊申請，經(jīng)社員大會討論通過，生產(chǎn)大隊審核同意，報公社管理委員會批準。
1987年出臺了《河北省土地管理條例》，首次提出農(nóng)村居民建設住房每處宅基地的用地標準：
(1)人均耕地一畝以下(含一畝)的村控制在二分以內(nèi)；
(2)人均耕地一畝以上的村控制在二分五厘以內(nèi)；
(3)壩上地區(qū)控制在三分五厘至七分；
(4)山區(qū)村民占用荒山建房，可參照壩上地區(qū)標準執(zhí)行。
1990年《國務院批轉(zhuǎn)國家土地管理局關于加強農(nóng)村宅基地管理工作請示的通知》。非農(nóng)業(yè)戶口的，不批準宅基用地。
1997年，中共中央、國務院印發(fā)《關于進一步加強土地管理切實保護耕地的通知》，第一次以中央文件形式提出“一戶一宅”的要求。
1998年《中華人民共和國土地管理法》修訂，刪除了1986年《中華人民共和國土地管理法》關于城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民使用集體土地建住宅的規(guī)定，規(guī)定了“一戶一宅、限定面積”，即“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的機準”。
1999年5月，國務院辦公廳印發(fā)《關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，首次禁止城市居民在農(nóng)村購置宅集地的行為。
2019年8月《中華人民共和國土地管理法》修正，明確了一戶一宅、戶有所居的宅基地分配制度，統(tǒng)籌合理安排宅基地用地的村莊規(guī)劃編制制度;明確宅基地由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核批準，可以依法自愿有償退出，鼓勵盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，以及國務院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負責全國農(nóng)村宅基地改革和管理工作的宅基地管理新體制。
10、歷史形成的宅基地超面積如何處理?
《國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權(quán)登記發(fā)證有關問題的通知》(國土資發(fā)(2016)191號)規(guī)定，農(nóng)民集體成員經(jīng)過批準建房占用宅基地的，按照批準面積予以確權(quán)登記。未履行批準手續(xù)建房占用宅基地的，分階段處理:
1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴大的，無論是否超過其后當?shù)匾?guī)定面積標準，均按實際使用面積予以確權(quán)登記。
1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1987年《中華人民共和國土地管理法》實施時止，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，超過當?shù)匾?guī)定面積標準的，超過面積按國家和地方有關規(guī)定處理的結(jié)果予以確權(quán)登記。
1987年《中華人民共和國土地管理法》實施后，農(nóng)民集體成員建房占用的符合規(guī)劃但超過當?shù)孛娣e標準的，在補辦相關用地手基地，依法對標準面積予以確權(quán)登記，超占面積在登記簿和權(quán)續(xù)屬證書附記欄中注明。
歷史上接受轉(zhuǎn)讓、贈與房屋占用的宅基地超過當?shù)匾?guī)定面報標準的，按照轉(zhuǎn)讓、贈與行為發(fā)生時對宅基地超面積標準的政策規(guī)定，予以確權(quán)登記。